Wetgeving vastgoed

Grondzaken met uitzondering van mijnbouw en bosbouw vallen onder de jurisdictie van de National Land Agency (Badan Pertanahan Nasional, afgekort met BPN), tot stand gebracht om alle zaken aangaande the Basic Agrarian Law van 1960 vast te leggen, zoals de registratie van rechten op grond en de toekenning van rechten en verschillende vergunningen om het land te gebruiken.

Wat zijn de belangrijkste:

• Eigendomsrecht (Hak Milik)
• Recht om te bouwen (Hak Guna Bangunan)
• Recht van huur (Hak Sewa Bangunan)
• Rechten van gebruik (Hak Pakai)
• Recht van exploitatie (Hak Guna Usaha)

Een korte uiteenzetting van de hierboven genoemde rechten:

Eigendomsrecht (Hak Milik)

Dit recht ziet op het absolute/volle eigendomsrecht op grond en stemt overeen met het volle eigendomsrecht zoals gebruikt in het burgerlijk vermogensrecht. Dit eigendomsrecht kan alleen toebehoren aan een Indonesisch ingezetene met de Indonesische nationaliteit (natuurlijk persoon), en kan geen juridische entiteit zijn ongeacht of het Indonesisch of buitenlands is. Bepaalde juridische entiteiten kunnen echter toch dit eigendomsrecht verkrijgen, onder bepaalde voorwaarden, door een aanwijzing van de overheid, zoals de Staatsbank, landbouw coöperaties, religieuze organisaties, en sociale stichtingen. Dit eigendomsrecht wordt voor het leven verkregen. Het kan verkocht worden, overgedragen, nagelaten en verhypothekeerd.

Recht om te bouwen (Hak Guna Bangunan – HGB)

Dit recht geeft het recht om op een stuk grond te bouwen voor een periode van 20-30 jaar (telkens en onbeperkt te verlengen met een nieuwe periode van 20 jaar). Dit recht kan verkocht worden, verruild, overgedragen en verhypothekeerd, en kan verkregen worden door elke juridische entiteit of het nu een lokale onderneing is of een door de overheid goedgekeurde PMA (Direct Foreign Investment Company).

Recht van huur (Hak Sewa Bangunan)

Dit is een recht om land te gebruiken dat in eigendom toebehoort aan een ander private partij (de lessor) voor bouwdoeleinden. Dit recht kan niet geregistreerd worden bij de National Land Agency (BPN) en bestaat daarom niet in de vorm van een certificaat. De wet zegt niets over de leasetermijn en ook niet of dit recht overgedragen kan worden of niet, dit wordt bepaald door het leasecontract dat is overeengekomen tussen partijen.

Een buitenlander permanent woonachtig in Indonesië of een buitenlandse juridische entiteit met een permanente vertegenwoordiger in Indonesië kan houder zijn van dit recht.

Recht van gebruik (Hak Pakai)

Dit is het recht om grond te gebruiken, dat in eigendom toebehoort aan de staat of aan publieke of private rechtssubjecten voor een specifiek doel voor een bepaalde tijd of – in uitzonderingsgevallen – voor onbepaalde tijd. Dit recht kan niet verkocht worden, verruild of overgedragen worden, tenzij uitdrukkelijk toegestaan in de toekenning of overeenkomst voor een periode niet langer dan 10 jaar.

Dit recht kan gehouden worden door een Indonesisch natuurlijk persoon of juridische entiteit of een buitenlander/natuurlijk persoon, die permanent woonachtig is Indonesië, of een buitenlandse juridische entiteit met een permanente vertegenwoordiger in Indonesië, zoals buitenlandse banken, ambassades, enzovoort.

Recht van exploitatie (Hak Guna Usaha)

Dit is het recht op staatsgronden te gebruiken voor landbouw, visserij, veehouderij voor een periode oplopende tot 35 jaar met een mogelijkheid om het te verlengen met 20 jaar. Dit recht kan gehouden worden door Indonesisch natuurlijk personen en juridische entiteiten, alsmede door de overheid goedgekeurde PMA-ondernemingen. Het certificaat kan als onderpand dienen voor een geldlening.